Prix immobilier : Cannes, Le Cannet, Mandelieu, Mougins

En 2025, le prix moyen est de 6 767 €/m² à Cannes,7 261 €/m² à Mougins, 5 426 €/m² à Mandelieu-la-Napoule et 4 675 €/m² au Cannet. Mougins passe devant Cannes, mais pas pour la raison que l'on croit. Voici ce que disent les ventes, ville par ville, pour comparer avant de vendre.

Les prix moyens en 2025

• Mougins :7 261 €/m² (506 ventes) ;
• Cannes : 6 767 €/m²(2 570 ventes) ;
• Mandelieu-la-Napoule : 5 426 €/m² (849 ventes) ;
• Le Cannet :4 675 €/m² (1 077 ventes).

Par rapport à Cannes, Mougins est 7,3 % plus chère, Mandelieu-la-Napoule 19,8 % moins chère et Le Cannet 30,9 %moins chère. Cannes concentre aussi l'essentiel des ventes : 2 570, contre 506 à Mougins.

Pourquoi Mougins passe devant Cannes

Mougins est une ville de maisons : en 2025, 294 des 506 ventes sont des maisons, soit près de six sur dix. À Cannes, presque tout ce qui se vend est un appartement. Or une maison se vend plus cher au m² qu'un appartement, ce qui tire la moyenne de Mougins vers le haut.

À type de bien égal, l'ordre change. Un appartement s'est vendu 6 640 €/m² à Cannes contre 5 942 €/m² à Mougins. Pour les maisons, c'est la même chose :9 088 €/m² à Cannes (134 ventes) contre8 212 €/m² à Mougins (294 ventes). Mougins n'est donc pas plus chère que Cannes : c'est son mélange de biens qui est différent.

Appartements et maisons, ville par ville

Prix moyens en 2025, appartements puis maisons :

• Cannes : 6 640 €/m² (2 436 ventes) et9 088 €/m² (134 ventes) ;
• Mougins : 5 942 €/m² (212 ventes) et8 212 €/m² (294 ventes) ;
• Mandelieu-la-Napoule : 5 256 €/m² (735 ventes) et6 527 €/m² (114 ventes) ;
• Le Cannet : 4 389 €/m² (990 ventes) et7 930 €/m² (87 ventes).

Le Cannet est la ville où l'écart entre appartement et maison est le plus grand : 3 541 €/m². Mais les maisons n'y ont fait que 87 ventes en 2025, peu pour une ville de cette taille : ce prix est moins solide que celui des appartements. Les détails sont sur les pages appartements à Cannes et maisons à Cannes, et leurs équivalents dans chaque ville.

L'évolution depuis 2021

Entre 2021 et 2025, le prix moyen a monté partout, mais pas au même rythme :

• Cannes : de 5 742 à 6 767 €/m², soit +17,9 % ;
• Mougins : de 6 485 à 7 261 €/m², soit +12,0 % ;
• Mandelieu-la-Napoule : de 4 997 à 5 426 €/m², soit+8,6 % ;
• Le Cannet : de 4 336 à 4 675 €/m², soit +7,8 %.

Cannes a donc le plus monté, et son écart avec Mandelieu-la-Napoule et Le Cannet s'est creusé : 745 €/m² avec Mandelieu-la-Napoule en 2021, 1 341 €/m² en 2025 ; 1 406 €/m² avec Le Cannet en 2021, 2 092 €/m² en 2025. À Mougins, la moyenne bouge davantage d'une année à l'autre, car il y a peu de ventes : 506 en 2025, contre 698 en 2021 (7 523 €/m² en 2023, 6 801 en 2024).

Le nombre de ventes a aussi baissé dans les quatre villes depuis 2021 : de 3 382 à 2 570 à Cannes, de 1 134 à 849 à Mandelieu-la-Napoule, de 1 285 à 1 077 au Cannet. Un marché plus lent ne veut pas dire des prix en baisse : les prix ont monté pendant que le nombre de ventes diminuait.

Une rue chère dans chaque ville

Parmi les rues qui comptent au moins 50 ventes entre 2021 et 2025, la plus chère de chaque ville est :

• à Cannes, le boulevard de la Croisette : 13 689 €/m² (230 ventes) ;
• à Mandelieu-la-Napoule, l'avenue du Général de Gaulle : 9 587 €/m² (87 ventes) ;
• à Mougins, l'avenue de Pibonson : 9 130 €/m² (59 ventes) ;
• au Cannet, l'avenue Victoria : 9 068 €/m² (59 ventes).

Ces prix sont des moyennes sur cinq ans, à comparer entre eux et non à la moyenne de 2025 de la ville. La Croisette est à part : elle vaut plus de quatre mille euros du m² de plus que la deuxième rue de cette liste.

Ce que cela change pour un vendeur

Une moyenne de ville ne dit pas le prix d'un bien. Un appartement au Cannet et un appartement à Cannes ne se comparent pas avec la seule moyenne de leur commune : la rue, l'étage, la vue et l'état comptent autant. Pour savoir où se situe votre bien, partez des ventes de votre rue, puis de celles de votre type de bien.

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Source : ventes DVF (demandes de valeurs foncières).